住宅ローン減税で今家を買うべきか

住宅ローンの減税でどう変わる?モデルケースを見て考える

住宅ローンの減税が延長されたというニュースは、テレビなどで耳にされた方は多いと思います。そして、将来の増税やこの住宅ローン減税に合わせて家はいつ買うべきなのか、という話題も一時期よくありました。当時は自分には関係ないし…と思っていたけれど、ちょうど狙っていた土地が売りだされたり、ひょんなことから自分や配偶者の親と一緒に住むことになって家を新築することになったり…など、当時いろいろやってたのは知ってるけど、結局家は今買うべきなのかどうか結果を忘れてしまった!なんて方もいるかもしれません。

まずは制度についてまとめます。住宅ローン控除制度(住宅ローン減税)は、銀行などの金融機関から、住宅の新築や増築のために返済期間が10年以上あるローンを受けた場合に適用され、居住した年から10年の期間、所得税から住宅ローンの一定額が控除される制度です。最大控除額は200万円(年間20万円)で、将来消費税が増額された場合は最大400万円となります(こちらは平成26年の4月以降に適用された場合のみです)。ここで、「毎年20万円控除されるならすぐに家買ったほうがいいんじゃない?」と思ってしまいがちですが、実は必ずしも20万円減額されるわけではないのです。

控除額は、年末においてのローンの残高の1%、最大控除額(現在20万円)、所得税(加えて控除しきれなかった分は住民税も一部控除)のうち、いちばん安い額となります。例えば、年収500万円で扶養家族が2人いるサラリーマンの方が2000万円借り入れたケースでざっくりと計算してみましょう。ローン残高の1%が19万円とします。次に、所得税との比較をしてみましょう。所得税が84200円、住民税が19万円と仮定した場合、まずは最大控除額の20万円から所得税分が全額控除されます。残額は(200000 – 84200)=115800となり、住民税からこの金額が減税される…のならばいいのですが、住民税の控除には限度額があります。限度額は「97500」円ですので、この場合の控除額は84200+97500=181700円と計算出来ます。また、住民税に関しては「課税総所得金額の5%が控除され、限度が97500円」ですので、課税総所得金の5%が限度額より低い場合は、さらに控除額が下がることになります。それでは、これ以上所得がある場合はどうなのでしょうか。年収が700万円ほどですと、所得税と住民税から最大控除額である20万円がまるまる控除されますが、借入れ金額が2000万円ですと年末のローン残高の1%が約19万円となってしまいますので、控除額は19万となります。それならと3000万円を借り入れたとすると、年末のローン残高の1%が約29万円となりますので、最大控除額を上回ってしまいます。

もちろん上記は一例ですし、おおまかな計算ですが、だいたいこんなものなのだなと思っていただければいいと思います。なかなか複雑になっていますので、控除があるからといって安易に飛びつくのも考えものです。きっちりとした額を知りたい場合は専門家等に相談するのが一番だと思いますし、家は安い買い物ではないですから、しっかり借入額などを検討することをおすすめします。